DECRETO-LEGGE 29 maggio 2024, n. 69 – Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica.
Pubblicata nella Gazzetta Ufficiale del 29 maggio 2024, n. 124, S.O.
Entrata in vigore del provvedimento: 30/05/2024
Importanti modifiche al DPR 380/2001
È stato pubblicato il decreto “salva casa”
Numerose le modifiche apportate al testo unico per l’edilizia:
- sono state aggiunte le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici (l’elenco è variegato) tra quella in attività di edilizia libera così come pure l’installazione delle VEPA (vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti) a chiusura di porticati.
- per quanto riguarda lo stato legittimo degli immobili o delle unità immobiliari viene riconosciuto all’ultimo titolo “rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa” l’onere della prova.
Se si è in possesso di un titolo così formato non sarà più necessario elencare e reperire altri titoli precedenti.
Sempre per la determinazione dello stato legittimo vengono elencati, anche se già normalmente riconosciuti dalla prassi ordinaria, i titoli rilasciati in accertamento di conformità ai sensi degli art. 36 e 37 e del neonato art. 36-bis.
Viene anche sdoganata tra i titoli che legittimano l’immobile o l’unità immobiliare la “fiscalizzazione”, sia quella dell’art. 33 che quella dell’art. 34 del DPR 380/2001.
- l’art. 23-ter “Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante” è stato integrato in modo sostanziale prevedendo tutta una serie di mutamenti di destinazione d’uso ammessi (esclusi i rurali) e con tutta una serie di agevolazioni tra cui, in particolari casi, è previsto che “Il mutamento non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, 1444 e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150”.
- come detto in precedenza la “fiscalizzazione” è stata inserita tra i titoli che legittimano un edificio o un’unità immobiliare ma la contropartita, per quella ai sensi dell’art. 34, è un aumento del 50% della sanzione
- è stato previsto un regime speciale per le tolleranze costruttive per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, che potrà variare dal 2% per le unità con superfici superiori a 500 mq al 5% per quelle di superficie inferiore a 100 mq
- l’accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 viene limitato alle ipotesi di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali nelle ipotesi di cui all’articolo 31, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in totale difformità da essa o con variazioni essenziali
- viene invece creato un nuovo istituto con l’art. 36-bis, denominato “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità” in cui sono ricompresi gli “interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 34 ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 37”Anche in questo caso la sanatoria potrà essere richiesta dal responsabile dell’abuso o dall’attuale proprietario dell’immobile.La grossa novità di questo nuovo istituto è la tipologia di conformità: la violazione è sanabile “se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione”, quindi niente più doppia conformità urbanistica ed edilizia.
Importante novità è anche data dalla possibilità di poter realizzare interventi che possano rendere “sanabile” l’abuso altrimenti non sanabile.
Finora l’accertamento di conformità era un titolo “perfetto” nel senso che non erano ammesse modifiche allo stato di fatto e che questo fosse legittimo al momento della realizzazione e della richiesta del titolo in sanatoria o della presentazione della segnalazione.
Perplessità invece è legata alla quantificazione della oblazione ai sensi del neonato art. 36-bis, viene prevista una forbice tra i 1.032 euro e 30.984 euro pari al doppio dell’incremento di valore venale dell’immobile.
Non è stato indicato chi debba determinare l’aumento di valore, l’agenzia delle Entrate questa volta non viene chiamata in causa, ma quello che lascia perplessi è che incrementi di valore pari a 15.492 euro saranno sanzionati al pari di incrementi di valore ben superiori.
Naturalmente violazioni in ambiti paesaggistici dovranno acquisire il proprio accertamento di compatibilità paesaggistica.
Altra importantissima novità per questa tipologia di accertamento di conformità è data dal silenzio assenso: decorsi 45 giorni dalla richiesta di sanatoria la stessa si intende accolta, 30 giorni per la SCIA in accertamento.
- l’accertamento dì conformità ai sensi del 4 comma dell’art. 37 è stato eliminato in quanto assorbito nel nuovo accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36-bis, di conseguenza la sanzione minima per gli interventi abusivi realizzabili con SCIA passa a € 1.032 anziché € 516 e la massima a € 30.984 anziché € 5.164.
Anche per queste violazioni vale il nuovo metodo per cui sono sanabili “se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione”, quindi anche qui niente più doppia conformità urbanistica ed edilizia.